新宿 税理士法人:マエサワ税理士法人

認定経営革新等支援機関 (20121122関東第52号及び関財金1第1059号)

バブル時代に購入した不動産の出口戦略を考える【不動産賃貸業】

バブル時代に購入した不動産の出口戦略を考える【不動産賃貸業】

事業内容:バブル期に不動産を取得!

Aさん(70歳)は現役時代、航空会社にパイロットとして勤務しており、投資に興味を持っていらっしゃいました。本業とは別に、時はまさにバブル絶頂期、不動産を購入しては売却することを繰り返し、利鞘を稼いでいらっしゃいました。しかし、バブルがはじけると同時に、直前に高額で購入した不動産が手元に残ってしまいました。二束三文でしか売却できず借金だけが残ってしまうので、不動産賃貸業を始めました。

関与時の状況

つまり、Aさんはバブルがはじける直前で購入した不動産にかかる借金数億円を抱えることになりました。Aさんへの関与はその頃、約20年前から始まりました。当時は現役パイロットとしての収入もございましたので、なんとか返済していました。

【分析】バブル崩壊で不動産が値崩れ

時の経過とともに数億円あった借金は約8,000万円まで減りました。しかし、パイロットを退職されたので、アパートが満室でも、賃貸収入だけではとても全額返済することはできません。また、老朽化したアパートには大規模修繕も必要となり、その資金も考えなければなりません。世間で思われているほど賃貸業は儲からないのです。
しかも、Aさんの年齢は68歳。70歳を過ぎてまで借金のことを考えるのはどうか、ということで、物件の売却可能性についても検討を行う必要が出てきます。いつ売却するか、いくらで売却するか、誰に売却するか。不動産ですから縁もございます。こちらの希望通りの売却が実現するとは限らないのです。
ただ経済情勢を見れば、東京オリンピックの開催が決まり、不動産が活況を呈している今が売却のチャンスと考えました。
Aさんは売却を決断しました。

【対策】期をうかがい、いよいよ売却!

Aさんにとっては大きな決断でした。当然疑問や不安が次々と湧き出します。我々は土日もなくAさんのお話しをうかがいました。また、建物の状況を把握するため、アパートに何度も足を運びました。
返済シミュレーションを作成し、返済期間の長さを実感してもらい、想定価額で売却できた場合最終的にどれだけ手許に現金が残るか、などを示してきました。
最終的な買い手が現れるまで、三年弱の年月を要しました。

【結果】想定価格で売却成功!

縁あって想定売却金額で所有不動産を買いたいという企業が現れ、こちらの希望通りの金額で売り抜くことができました。その額は1億5千万円以上。結果として、Aさんの借金は全て完済となり、手元には8000万円以上残すことができました。

現時点では、考えうる最善の選択を実行することができました。もちろん不動産ですのでもう少し待てばもう少し高い金額で売れる可能性もある訳ですが、その逆の可能性もございます。そのあたりはAさんも納得して売却できたので、ほっと胸をなでおろしていらっしゃいます。私たちにとっても大成功と言っていい出口戦略を実行できました。

【担当税理士からのコメント】

バブル時に購入した不動産を所有しているものの、経営者が高齢となり、物件が老朽化したという事業者が増えています。借入金返済のための不動産売却は、これから4、5年が最後のチャンスとも言えます。

不動産は縁もございますので、必ずしもうまくいくとは限りません。しかし、今背負っている借金から解放される可能性は残されています。まずは5年後10年後の自分あるいは自社の状況を予測することが大事かと思います。その上で、修正をすべきところは修正していく。そのご意見番として私たちが存在していると考えております。

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